退去するときには原状回復が原則ですが、
どこまでが原状回復なのか?
国土交通省のガイドラインをもとに具体的にご紹介します。
国土交通省ガイドラインより
原状回復については、貸した側の負担になるのか、
借りた側の負担になるのかの判断がトラブルの原因になっています。
トラブルを防止するためには、
賃貸住宅標準契約書の考え方が重要だと、
平成10年に国土交通省がガイドラインを定めました。
平成16年、平成23年に追加訂正が行われています。
ガイドラインには前置きがあります。
・市場家賃程度の民間賃貸住宅を想定している。
・賃貸締結時の参考にするもの。
・現在の契約書が有効であり、契約内容に沿った取り扱いが有効です。
問題が生じた時にガイドラインを参考にするということだそうです。
つまり、ガイドラインは法的に有効ということでもないようです。
判断基準の参考に!!
トラブルを未然に防止するための
ガイドライン
原状回復のトラブルは退去時に起こるので、
賃貸契約の退去時の問題として捉えられがちですが、
入居時の問題として捉えることも必要です。
今は簡単に写真も撮れるので、
撮影して残しておくということも視野に入れた方がいいかも。
その際、内見で案内してくれた人に撮影内容を見て貰うこともアリかもです。
つまり、しっかり証拠を残しておくこと。
そこへ入居すると決めた場合は、
入退去時における消耗品の有無などの物件情報をよく確認する。
原状回復などの契約条件を、当事者双方が理解、
納得した上で契約をする。
退去時に双方で確認することがトラブル回避を防ぐことになります。
退去時ガイドラインのポイント
・原状回復とは
貸借人の住居や使用により発生した物件の価値の減少のうち、
貸借人の故意や過失、善管注意義務(善良な管理者の注意義務)違反、
つまり、賃借人はその部屋を管理する者として、
注意しながら部屋を使用することが求められるということです。
通常の使用を超える使い方による損耗、毀損を復旧することと
定義しています。
上記の費用は貸借人の負担です。
経年劣化、通常の使用による損耗等の修繕費用は賃料に含まれる、
となっています。
原状回復は、貸借人が借りた当時の状態に戻すことではないと、
明確に言っています。
・通常使用について
通常使用の定義が困難なため、事例を区分分けしています。
賃貸人と賃借人の負担を明確にしてあります。
借主の手入れが悪く損耗品が拡大したと考えられるもの。
建物価値を増大させる要素が含まれるもの。
以上については賃借人に原状回復の義務があるとしました。
通常の使い方で発生すると考えられるものと、
賃借人の住まい方や使い方次第で発生したり、しなかったりするもの。
以上については賃貸人の負担になるとしました。
・経年劣化の考慮について
通常使用で賃借人の負担とした場合でも、
賃借人が修繕費の全てを負担するのではなく、
賃借人の負担については、経年劣化を考慮し、
居住年数が多いほど賃借人の負担割合は軽くなる、
という考え方を採用しています。
・施工単位
原状回復は毀損部分の復旧をすることです。
可能な限りの毀損部分の限定をし、
補修工事は必要最低限にして、
施工単位での補修を基本とします。
補修部分とのギャップが生じた時にも判断基準を設けています。
なんだか難しく書いてありますね。
確か契約書も読みにくいので、
ざっと読んでハンコを押してしまいます。
ただ、ガイドラインをしっかり読んでみると、
借り主はわざと壊したり、過失があった場合に限り、
修繕費を負担するということですね。
ただし、契約書に壁の穴１ついくらなどと書かれていた場合は、
契約書が有効になります。
汚れやカビのシミのこと。バスタブの破損はありがちですから、
始めに確認しておきましょう。
また大家さんも、保険に加入していると思いますが、
借り主さんが、損害保険に入っている場合は、保険が使えます。
案外忘れていることが多いのですが、
入居時に損害保険に加入していることがあります。
なんらかの保険の特約で加入していることもありますから、
確認しておきましょう。
まとめ
借りる方も、貸す方も常識の範囲でというのが、
国の判断基準です。
でもその判断基準以外は、双方の話し合いになりますね。
今年の冬は寒くて、お風呂の湯沸かし器のクレームが随分あり、
大家さんは対応に追われました。
1Ｋや1ＤＫの場合、風呂用の給湯器は一般家庭のものに比べて
小型のものが設置されています。
それが、目一杯の機能を発揮させても、温度が上がらないというものでした。
大家さんは、
1人暮らしなので家賃も安くしているからと理解を求めます。
現状の設備での家賃設定であるから、
大型には替えられないと、突っぱねます。
しかし賃借人が強く訴えるので、
取り替えることにして業者を呼んだのですが、
設置場所の都合で、現状サイズしか設置出来ないことが判明。
賃借人も設置スペースがないなら、諦めざるを得ませんでした。
まさかと思うでしょうが、まったく同じ事例で、
同じくなんだか丸く収まったケースもたくさんありました。
大家さんもヒヤヒヤですね。おそらく取り付け可能だったら、
どちらが負担するのかでトラブルになりそうですね。
常識って難しい!
関連記事↓
