中古マンションをなんの知識ももたず、
購入すると後で焦ることになるかもしれませんよ。
大規模修繕工事は国土交通省のガイドラインでは、
12年に一度は行うようになっています。
つまり、築10年のマンションを購入したら、
すぐに修繕工事になってしまうかも知れません。
大規模修繕工事にかかる費用
東京都の調査データでは、
大規模修繕を行った中古マンションの3割ほどが、
1戸について90万円前後だったそうで、
70万円から100万円ほどが一般的です。
修繕工事をする場所は、一般的に屋上やエレベーター、
エントランス部分、外壁、ベランダ、
駐車場、駐輪場などがありますよね。
中古マンションの場合、購入を決めてしまう前に、
共有部分の状態をよく見ておきましょう。
ひびやサビの具合、外壁のタイルの浮き、
階段やエレベーターの中は清掃されているか。
共有部分がきちんと手入れがされていることは、
老朽化の目安にもなります。
メンテナンスによって良好な状態を保っているのか、
見極めることが大切です。
きちんと手入れがされていれば、老朽化が遅れるかも知れません。
逆に汚れていたりすると、雨による侵食なども疑ってしまいます。
12年周期のメンテナンスが15年に延びたり、逆に7～8年で
メンテナンスをしなくちゃならないなんて場合もあります。
購入を決める前に、外周りもチェックしましょう。
また管理会社に、長期修繕計画について
質問してみたらいかがでしょうか?
もちろん、仲介会社を介した方がスムーズにいきます。
国土交通省の指導で、長期修繕計画書があるはずです。
何年後にどれくらい費用が必要か、
または住人の積立金は1戸あたりどれくらいあり、
中古で購入した場合はこれまでの分はどうなるのか聞いておかないと、
トラブルのもとになります。
空室だった場合は、ほとんどの管理会社は積立をしているはずです。
大規模修繕工事のトラブル
大規模修繕工事での住人トラブルは、
テレビでも特集が組まれたりしますのでみなさん多少なりとも、
注意ポイントは分かっていますよね。
大規模修繕工事は委託した業者による、劣化診断から始まります。
施工会社が委託を受けて、予算内で済ませることができるか、
確認作業をします。
見積もりが出たところで管理組合と話し合いに入ります。
管理組合は住人の皆さんが役員です。
施工業者でもなんでもない普通の方々ですから、
修繕の相談をしても、プロの施工業者から説明を受ける感じです。
そこで、修繕工事は不正の温床になっているのが実情なんです。
手抜き工事に水増し請求。聞いたことはありますか?
断熱材が入っているはずが、薄い壁だけだったりとか。
最近聞いたばかりですよね。
例えば、足場を組む業者に依頼して、
壁を塗る業者は別の業者だったりすると、
そこに紹介料や見積もり手数料が、
業者ごとに発生している場合もかなり多いのです。
管理組合の役員が紹介料を取っていたり、
法外な日当を取っていたりしたケースもあります。
管理組合の人だから無料で仕事は当たり前ってことではなく、
日当に制限を持たせて支払うのが普通です。
半分はボランティアですが、
まったく無給では役員が集まりませんよね。
できるだけ、たくさんの住人が会議に出席するようにしたいですね。
たくさんの目や耳でチェックをしましょう。
住人が皆で協力する体制が何より一番大切な事なんですよ。
まとめ
とてもおしゃれなマンションを中古で購入した友人から聞いた話ですが、
億ションかと思うほど、広く、駅からも近いんです。
部屋からは富士山や、有名な公園が見えます。
ベランダにはウッドデッキがあり、ドアは重厚感があります。
ところがバブル期以降、価格が下がり続けて、
初めから入居している方の半額ほどで、購入できたそうです。
ところが大規模修繕工事の価格が半端じゃないと言うんです。
そのあたりのマンションなら購入できるくらいかかるらしく、
友人は引っ越す決断をしました。
外壁のタイルがイタリア製、大理石も海外から取り寄せたもの。
エントランスの張り替えに数千万円かかる、まして、
いま同じ素材の石は手に入らないかも知れないとのこと。
そして、住民の対立です。
修繕工事は、初めに作られたように、
現状回復の声を上げるのは、中年の現役世代です。
材質を一般のマンション並みに抑えたいのは、高齢者と、
友人のように値下げしてから購入した世帯なんです。
億ションを現金で購入したような人たちも一緒に暮らしているのですから、
生活の格差はどうにもなりません。
やはり身の丈に合った物件を探しましょうね。
中古マンションの購入はよく調べて、
たくさんの人の意見を聞いて、将来に向けて計算し尽くしてからですね。
長い年月、暮らして行くのですから。
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